Risiko bei der Immobilienfinanzierung

Nachdem renommierte Radio- sowie Fernsehsender es publik gemacht haben, sind viele Immobilieneigentümer unsicher - das Schreckgespenst der Heuschreckenfinanzierung geht um. Versicherungsgesellschaften und Banken sind durchaus geneigt, Kredite und Grundschulden zu verkaufen, insbesondere Immobilienkredite. Für den Kreditnehmer bedeutet das, dass es sich dann bei seinem Gläubiger um eine Investmentbank oder eine Beteiligungsgesellschaft handelt.

Im Gegensatz zur Hausbank hat jedoch dieser Gläubiger selten den Wunsch nach einer langjährigen Geschäftsbeziehung. Sein Interesse gilt vornehmlich den Grundstücken, Lebenspolicen und Firmenvermögen. Passiert es nun, dass der Schuldner den Kredit nicht pünktlich bedienen kann, wird der Kredit gekündigt und die aktuelle Restschuld vollständig zurückgefordert. Ist dies dem Kreditnehmer nicht möglich, kommt es zur Zwangsversteigerung, bei der ggf. alle Werte zur Bedienung des Kredits flüssig gemacht werden.

Immer häufiger wird aber auch bekannt, dass dies nicht nur säumigen Zahlern passiert, sondern auch Kreditnehmern, die regelmäßig und pünktlich ihren Verpflichtungen nachkommen. Insider befürchten sogar, dass diese Praxis in den kommenden Jahren immer öfter auftreten wird, denn mittlerweile können auch Nichtbanken Kredite aufkaufen.

Gerade bei Immobilienfinanzierungen ist es dem Gläubiger relativ problemlos möglich, eine Zwangsversteigerung zu bewirken, wenngleich diese einen vollstreckbaren Titel voraussetzt. Im Normalfall setzt ein Titel zwar ein Urteil oder einen Vergleich zwischen beiden Parteien voraus - jedoch bei einer Immobilienfinanzierung ist der benötigte Titel den Banken bereits bei Vertragsabschluss sicher. Das rührt daher, dass der Kunde bei der Grundschuldbestellung eine Klausel unterschreibt, die dem Gläubiger das Recht zur sofortigen Zwangsvollstreckung einräumt. Beim Verkauf einer Baufinanzierung verkauft die Bank diesen Anspruch mit, so dass der Erwerber ohne Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens oder einer Anspruchsprüfung einen Versteigerungstermin anordnen kann. Dem Kreditnehmer bleibt dann nur die Möglichkeit einer Vollstreckungsabwehrklage, allerdings mit geringen Erfolgsaussichten

Zwar wurde zwischen den Vertragspartnern vereinbart, dass eine Vollstreckung nur bei fälligen Forderungen wie beispielsweise einer auslaufenden Zinsfestschreibung oder einer Darlehenskündigung durchgeführt wird, doch die Gesetzeslücken lassen viel Spielraum. Grundsätzlich stellen ausbleibende Darlehensraten, Wegfall von Sicherheiten oder Wertminderung des finanzierten Objektes die Gründe für die Kündigung eines Darlehens dar. Kann man nun den Kreditbetrag nicht vollständig zurückbezahlen, steht dem Investor der Weg zur Zwangsvollstreckung offen.

Doch eine Versteigerung ist sogar ohne Kündigung möglich, und zwar dann, wenn die Anschlussfinanzierung ausläuft und wiederum der restliche Darlehensbetrag nicht abgelöst werden kann. Ein Anrecht auf eine Anschlussfinanzierung hat der Kunde nämlich nicht, hingegen kann der Aufkäufer innerhalb weniger Wochen die Rückzahlung des Restdarlehens verlangen. Deshalb lassen Investoren die Grundschuld auf ihren Namen eintragen, denn sucht der Kunde nun eine Anschlussfinanzierung, sind nur wenige Banken daran interessiert, wenn im Grundbuch einschlägige Investoren oder Aufkäufer eingetragen sind.

Möchten angehende Immobilienbesitzer sich schützen, müssen sie selbst aktiv werden, denn der Gesetzgeber hat bislang noch keine Schutzmaßnahmen vorgesehen. Schützen kann hier eine Vereinbarung mit der Bank, dass sie ihre Forderungen nicht abtritt. Doch zu einer solchen Regelung sind nur wenige Banken bereit, einige verlangen dafür einen Zinsaufschlag von etwa 0,05 bis 0,2 Prozent. Die Bank kann einen Abtretungsverzicht einräumen, der im Grundbuch eingetragen wird und somit eine Abtretung der Grundschuld unmöglich macht. Ist der Abtretungsverzicht nur im Vertrag aufgeführt und veräußert die Bank die Grundschuld, kann sie zum Schadensersatz verpflichtet werden. Doch dieser Weg ist für Kunden beschwerlich und bringt sie an ihre finanziellen Grenzen.

Eine andere Variante wird von einer bekannten Lebensversicherungsgesellschaft inzwischen angeboten. Sie verlangt einen Aufschlag von 0,03 Prozentpunkten dafür, dass sie während der gesamten Vertragslaufzeit alleiniger Ansprechpartner bleibt, und zwar auch dann, wenn ein Verkauf ihrer Forderungen erfolgen sollte. Bis auf wenige Ausnahmen sind die Banken keineswegs grundsätzlich bereit, auf die Möglichkeit eines Forderungsverkaufes zu verzichten. Hier muss man als Kunde ausdrücklich auf einer entsprechenden Vertragsklausel bestehen, die besagt, dass die Forderung nebst Grundschuld nicht übertragen wird - zumindest so lange, wie der Kredit vertragsgemäß abgetragen wird.

Trotz der negativen Berichte möchten die Banken sich nicht generell von der Möglichkeit, einen bestehenden Kredit verkaufen zu können, trennen. Für sie ist das eine Möglichkeit zur Refinanzierung. Dabei werden laufende Verträge im Blind-Pool-Verfahren an Investoren veräußert, jedoch merken die Kunden meist nichts davon, denn die Bank ist nach wie vor in allem ihr Ansprechpartner.