Welche Möglichkeiten bietet das Erbbaurecht?

Alle Kosten steigen - lediglich die Löhne und Gehälter nicht. Selbst diejenigen, die sich noch vor wenigen Jahrzehnten bei entsprechender Sparsamkeit und guter Kalkulation durchaus ein eigenes Haus finanzieren konnten, würden heutzutage kaum noch eine gut fundierte Kalkulation zustande bringen.

Hilfreich kann es dann sein, wenn man sein Haus auf Erbbaugrund erstellt oder ein Objekt auf Erbbaugrund erwirbt. Selbst in Niedrigzinsphasen kann die Zahlung von Erbpacht statt Bauzinsen empfehlenswert sein. Dafür ist es jedoch nötig, sich im Vorfeld ausgiebig mit den Fakten zu beschäftigen und vor Vertragsabschluss sorgfältig zu lesen.

Erbbauberechtigte können auf einem fremden Grundstück eine Immobilie errichten bzw. erwerben. Man muss sich das Erbrecht als Grundstück auf dem Grundstück eines Dritten vorstellen. Mit diesem fiktiven Grundstück kann man nun - bis auf ggf. vertraglich vereinbarte Ausnahmen - genauso verfahren wie bei einem erworbenen. Eine Eintragung des Erbbaurechts an der ersten Stelle im Grundbuch sichert den Erwerber ähnlich wie einen Eigentümer ab, denn er kann das Recht belasten, veräußern oder vererben, und die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten.

Selbstverständlich verlangt der Verpächter eine Gegenleistung. Diese besteht in der Entrichtung eines Pachtzinses, der durchschnittlich 3,5 Prozent des Grundstückswertes beträgt, jedoch durchaus zwischen zwei und sechs Prozent betragen kann in Abhängigkeit vom erwarteten künftigen Wert des Grundstücks. Die Entrichtung eines monatlichen Pachtzinses kann in Relation zum mittels Kredit finanzierten Kauf eines Baugrundstückes erheblich einfacher aufzuwenden sein. Man muss allerdings beim Vertragsabschluss darauf achten, dass die meist im Vertrag enthaltene Anpassungsklausel so abgefasst ist, dass die Erhöhung des Erbpachtzinses, der übrigens nur alle drei Jahre angehoben werden darf, nicht über den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen liegt. Es empfiehlt sich, ihn an einen amtlichen Index wie beispielsweise den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zu koppeln. Der örtliche Mietspiegel ist dafür eher ungeeignet, da er oft höher liegt.

Doch was so positiv klingt, hat leider auch Nachteile. So darf man davon ausgehen, dass ein Kredit nach einer bestimmten Zeit abgetragen ist - die Erbbauzinsen jedoch, die außerdem der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung angepasst werden, laufen bis zum Vertragsende weiter. Und ist dieses erreicht, geht die auf dem Pachtgrundstück erstellte Immobilie an den Grundstückseigentümer über, allerdings wird eine angemessene Entschädigung fällig. Zwar beträgt die Laufzeit meist 99 Jahre und weder Pächter noch dessen Kinder, bestenfalls die Enkel, erreichen dieses Datum, doch steigt man in einen länger bestehenden Pachtvertrag ein, sollte man die Konsequenzen bedenken. Auch könnte es Probleme bereiten, nach einer längeren Laufzeit einen Käufer für diese Immobilie zu finden. Bereits bei Vertragsabschluss sollte man sich außerdem die Option sichern, dass die Immobilie auch gewerblich genutzt werden darf - damit erweitert man ggf. den Interessentenkreis an Käufern. Sind beispielsweise Gemeinde, Kirche oder gemeinnützige Verbände Erbbaurechtsgeber, ist meist eine Verlängerung des Erbbaurechts möglich. Vorsicht ist deshalb bei Privatpersonen und Immobiliengesellschaften geboten. Bei vertragswidrigem Verhalten des Erbbauberechtigten kann - ebenfalls gegen Entschädigung, die vertraglich festgelegt werden sollte - der Vertrag vorzeitig enden.

Problematisch kann es auch für den Erbbauberechtigten werden, wenn er das Erbbaurecht belasten will, denn der Grundbesitzer hegt kein Interesse daran, dass sein Grundstück mit Grundpfandrechten belegt wird. Seine Zustimmung muss er allerdings geben, wenn durch die Belastung eine den Wert der Immobilie erhöhende Maßnahme finanziert wird.

Manche Grundstückseigentümer wollen vertraglich festlegen, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück auf Verlangen kaufen muss. Hier sollten Fristen vertraglich fixiert werden wie beispielsweise eine Ankaufspflicht nach frühestens 10 Jahren und längstens für eine Dauer von 20 Jahren. Es kann Streitigkeiten vermeiden, wenn schon im Vorfeld ein Wert für das Grundstück und dessen Entwicklung (z.B. in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex) vereinbart wird.

Ganz wichtig ist es auch, die Übernahme der Erschließungskosten zu regeln, denn die öffentlichen Lasten übernimmt der Erbbauberechtigte. Da viele Städte und Gemeinden aber erst nach langer Zeit die Kosten für den Ausbau der Straße von den Anliegern einfordern, muss Rechtssicherheit bestehen, wer welche Kosten bis zu welchem Termin übernimmt.