Günstige Anschlussfinanzierung
Läuft die Zinsbindungsfrist für eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ab, erhält man in der Regel ein entsprechendes Verlängerungsangebot von seiner Bank. Auf den ersten Blick ist dieses Angebot überzeugend, denn durch die momentane Situation auf dem Kapitalmarkt können relativ günstige Zinssätze offeriert werden. Dadurch sinkt natürlich die Monatsrate in Relation zur Vergangenheit erheblich.
Möchte man allerdings die wirklich günstigste Anschlussfinanzierung finden, sollte man diese den persönlichen Verhältnissen anpassen - das kann den Wechsel zu einer anderen Finanzierungsbank ratsam machen. Aus diesem Grund muss man den Zeitpunkt für einen Wechsel genau im Auge behalten, denn kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist es für einen anderen Anbieter meist zu spät. Dieser muss natürlich erst die finanzielle Situation des Antragstellers überprüfen und eine Einschätzung der Immobilie vornehmen, was stets einige Zeit in Anspruch nimmt. Für eine Entscheidung über das Angebot der bisherigen Bank hat der Kreditnehmer zwar lt. Urteil des Bundesgerichtshofes 2 Wochen Zeit, doch diese Frist ist meist kaum ausreichend, entsprechende Alternativen zu finden. Deshalb ist es ratsam, seine bisherige Bank etwa 3 Monate vor Ablauf des Vertrages um ein Prolongationsangebot zu bitten. Häufig wird man bei Vorlage eines Konkurrenzangebotes darauf hingewiesen, dass der Zinsvorteil durch die beim Wechsel entstehenden Gebühren aufgebraucht wird - doch das stimmt meist nicht. Grundbuchumschreibung, Notar- und Amtsgerichtskosten betragen bei einem Umschuldungsbetrag von 100.000 Euro etwa 500 Euro. Ein Zinsvorteil von nur 0,5 Prozent bringt bei dieser Summe jedoch bei einer Zinsbindung von 10 Jahren Einsparungen von 5.000 Euro.
Der erste Schritt zur Umschuldung lautet, die bestehenden Darlehensverpflichtungen so weit wie möglich abzubauen. Sind größere Beträge, etwa durch Abfindung, Erbschaft oder ausgelaufene Sparverträge vorhanden, sollten diese so hoch wie nur möglich zur Tilgung der Darlehensschulden verwendet werden. Eine bessere Vermögensanlage ist eigentlich nicht denkbar.
Steht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ein höheres Einkommen zur Verfügung als zum Zeitpunkt des ersten Vertragsabschlusses (beispielsweise durch das Einkommen des Ehepartners nach Ende der Erziehungspause), können meist höhere monatliche Raten aufgebracht werden. Dadurch wird die nach Ablauf der neuen Zinsbindungsfrist noch bestehende Restschuld deutlich reduziert.
Eine andere Möglichkeit haben Darlehensnehmer, die langfristig einen besseren finanziellen Spielraum erwarten. Sie können durch eine kürzere Zinsbindungsdauer von beispielsweise 5 Jahren nicht nur den Zinssatz senken, sondern die in dieser Zeit eingehenden Gelder dann zum Abbau des Darlehens nutzen. Den sich ergebenden Vorteil beim Zinssatz sollte man jedoch für eine höhere Tilgung nutzen, desto geringer ist nach Ablauf der Zinsbindung die neu zu finanzierende Restschuld.
Wie sich die Situation auf dem Finanzmarkt in 5 oder 10 Jahren gestaltet, kann natürlich niemand mit Sicherheit vorhersagen. Fakt ist aber, dass sich eine geringere Restschuld positiv auswirkt - egal, ob die Zinsen fallen oder steigen.
Wird der Leitzins von der Europäischen Zentralbank gesenkt, wirkt sich das bei Ratenkrediten nicht oder verspätet aus. Hingegen kann man bei Hypothekendarlehen von einer sofortigen Umsetzung sprechen.
Um eine Optimierung des Anschlusskredits zu erreichen, geht man in der Weise vor, dass man zunächst sein aktuelles Geldvermögen überprüft. Ebenso verfährt man mit dem finanziellen Spielraum und den Aussichten für die kommenden Jahre. Vor Ablauf des alten Darlehens teilt man der finanzierenden Bank schriftlich mit, welchen Betrag man ggf. sofort tilgen will. Außerdem bittet man um ein neues Kreditangebot für die Restschuld unter Nennung der neuen Zinsbindungsdauer sowie der Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungsrate.
Mit diesen Daten kann man Angebote anderer Finanzdienstleister einholen, um sie hinsichtlich der Höhe des effektiven Jahreszinses zu vergleichen. Dabei dürfen anfallende Gebühren und die Vertrags-Konditionen nicht außen vorbleiben, denn sie können die Attraktivität des Angebotes stark beeinflussen. Besser ist es, sich den Gesamteffektivzinssatz nennen zu lassen, denn er beinhaltet alle Nebenkosten.
Übrigens ist es möglich, die aktuell günstigen Zinskonditionen beizeiten durch einen Vertragsabschluss zu sichern. Je nach Anbieter werden Bereitstellungszinsen von etwa 0,25 % monatlich nach einem Vierteljahr, Halbjahr oder auch nach einem Jahr erhoben.